マンション・アパートの長期修繕計画
長期修繕計画とは
長期修繕計画とは、マンションの共用部分を計画的にメンテナンスし、建物を適切に維持管理していくための計画書です。コンクリート造のマンションは丈夫ですが、経年劣化や設備の更新は避けられません。そのため、今後30年程度を見据え、修繕の時期や内容、必要な費用、資金残高の推移を年ごとにシミュレーションします。国土交通省のガイドラインでは「30年以上かつ大規模修繕2回以上」を含む計画と、定期的な見直しが求められています。なお、計画の対象は共用部分であり、専有部分のメンテナンスは各区分所有者が個別に対応します。
長期修繕計画に含まれる主な項目
大規模修繕は12〜15年ごとに実施され、鉄部塗装は5〜7年ごとに補修が必要です。サッシや玄関ドアは築30年頃に交換時期を迎えるため、長期修繕計画に組み込み、計画的に修繕積立金の確認や工期調整も行い、将来の負担増を抑えつつ居住環境と資産価値を守りましょう。
・仮設工事（足場の設置など）
・防水工事（屋根・床）
・塗装工事（外壁・鉄部等）
・建具、金物等
・共用内部（管理事務室、集会室、エントランスホール、内部廊下、階段等）
・仮設工事（足場の設置など）
・防水工事（屋根・床）
・塗装工事（外壁・鉄部等）
・建具、金物等
・共用内部（管理事務室、集会室、エントランスホール、内部廊下、階段等）
水・ガス・電気など、日常生活に欠かせないインフラに関わる設備の工事が対象となります。居住者の生活に大きな支障が出る前に、計画的に準備と対応を進めることが大切です。
・給水設備、排水設備
・ガス設備
・電灯などの電気設備
・空調、換気設備
・情報・通信設備
・消防用設備
・昇降機設備（エレベーターなど）
・立体駐車場設備 など
・給水設備、排水設備
・ガス設備
・電灯などの電気設備
・空調、換気設備
・情報・通信設備
・消防用設備
・昇降機設備（エレベーターなど）
・立体駐車場設備 など
マンション敷地内の外構や付属施設に関する工事のほか、大規模修繕に向けた建物診断費用や、長期修繕計画の作成費用などが該当します。なお、マンションによっては、長期修繕計画の作成や見直しにかかる費用を、修繕積立金ではなく管理費から支出している場合もあります。
・外構（フェンス、歩道、植栽など）
・付属施設（駐輪場、ごみ集積所など）
・建物診断や設計にかかる費用
・長期修繕計画の作成費用 など
・外構（フェンス、歩道、植栽など）
・付属施設（駐輪場、ごみ集積所など）
・建物診断や設計にかかる費用
・長期修繕計画の作成費用 など
修繕積立金や駐車場使用料などの収入見込みと、将来予定されている工事費用をもとに、年ごとの収支を整理し、無理のない資金計画を立てていきます。計画どおりに必要な資金を確保できるか、途中で資金不足が生じないかを確認し、将来的な負担増を避けるためのシミュレーションを行います。
・修繕積立金や駐車場使用料などの収入見込み
・年ごとの工事予定と費用の整理
・資金残高の推移シミュレーション
・資金不足や赤字が発生しないかの確認
・一時金徴収や積立金値上げリスクの検証
・物価や工事費上昇を踏まえた見直し など
・修繕積立金や駐車場使用料などの収入見込み
・年ごとの工事予定と費用の整理
・資金残高の推移シミュレーション
・資金不足や赤字が発生しないかの確認
・一時金徴収や積立金値上げリスクの検証
・物価や工事費上昇を踏まえた見直し など
部位ごとのリフォーム年数目安
外壁仕上げ
塗装仕上げ部 12〜24年
タイル貼り部 10年
シーリング 10年
バルコニー 床塗膜防水 10年
屋上・屋根防水 アスファルト露出防水 12〜24年
アスファルト防水コンクリート押さえ 15年〜20年
シート防水 10〜15年
塗膜防水 10年
防水保護塗装 5年
タイル貼り部 10年
シーリング 10年
バルコニー 床塗膜防水 10年
屋上・屋根防水 アスファルト露出防水 12〜24年
アスファルト防水コンクリート押さえ 15年〜20年
シート防水 10〜15年
塗膜防水 10年
防水保護塗装 5年
鉄部塗装
外部鉄部 3〜4年
内部鉄部 5〜6年
消防設備 消化ポンプ交換 15〜25年
警報設備 10〜25年
消火栓配管（屋内） 25年
給排水・衛生設備 受水槽（FRP） 15年〜25年
高架水槽（FRP） 15年〜25年
各種ポンプ 10〜20年
給水管（延命） 10〜15年
給水管（更新） 20〜24年
排水管（更新） 20〜24年
ガス管等埋設管 20〜24年
内部鉄部 5〜6年
消防設備 消化ポンプ交換 15〜25年
警報設備 10〜25年
消火栓配管（屋内） 25年
給排水・衛生設備 受水槽（FRP） 15年〜25年
高架水槽（FRP） 15年〜25年
各種ポンプ 10〜20年
給水管（延命） 10〜15年
給水管（更新） 20〜24年
排水管（更新） 20〜24年
ガス管等埋設管 20〜24年
共用廊下
床塗膜防水 10年
床長尺シート貼り 12年
外構関係 フェンス・門扉 10〜20年
駐車場等舗装 10〜20年
昇降設備 エレベーター交換 25年〜30年
電気設備 照明器具 10〜15年
各種分電盤 10〜15年
TV端子盤 10〜20年
避雷設備 15〜25年
受変電設備 15〜30年
床長尺シート貼り 12年
外構関係 フェンス・門扉 10〜20年
駐車場等舗装 10〜20年
昇降設備 エレベーター交換 25年〜30年
電気設備 照明器具 10〜15年
各種分電盤 10〜15年
TV端子盤 10〜20年
避雷設備 15〜25年
受変電設備 15〜30年
アパート・マンションの修繕スパン
長期修繕計画見直しの一例
アパートやマンションの修繕スパン（周期）は、建物の寿命や安全性を維持するうえで重要なポイントです。国土交通省のガイドラインや業界の一般的な考え方では、大規模修繕はおおむね12〜15年周期で実施するのが標準とされています。
これとは別に、劣化しやすい部位については、10年前後を目安に定期的な点検やメンテナンスを行うことが大切です。
修繕の際に注意したいのが、屋上防水や外壁塗装、ベランダ・ルーフなどの防水工事には足場の設置が必要になる点です。足場費用は工事全体の約25％を占めることもあり高額なため、これらをまとめて大規模修繕として実施することで、費用面・作業面の両方で効率化が図れます。
ただし、これはあくまで目安であり、劣化が進行している場合や災害による損傷がある場合、外壁タイルの落下など第三者に危険が及ぶ恐れがある場合には、周期にこだわらず、できるだけ早期に修繕を行うことが重要です。
これとは別に、劣化しやすい部位については、10年前後を目安に定期的な点検やメンテナンスを行うことが大切です。
修繕の際に注意したいのが、屋上防水や外壁塗装、ベランダ・ルーフなどの防水工事には足場の設置が必要になる点です。足場費用は工事全体の約25％を占めることもあり高額なため、これらをまとめて大規模修繕として実施することで、費用面・作業面の両方で効率化が図れます。
ただし、これはあくまで目安であり、劣化が進行している場合や災害による損傷がある場合、外壁タイルの落下など第三者に危険が及ぶ恐れがある場合には、周期にこだわらず、できるだけ早期に修繕を行うことが重要です。
